Blerja e një apartamenti që ende nuk është përfunduar - e njohur si blerje nga plani ose përvetësimi i objektit në ndërtim - është bërë pjesë e rëndësishme e tregut të Shkupit. Pjesa më e madhe e investimeve të reja shiten para se të vendoset edhe muri i parë, dhe blerësit që hyjnë në atë fazë kanë potencial për përfitime reale. Dhe për rreziqe reale.

Ky udhëzues kalon përmes të dyjave, me këshilla praktike se si ta bëni procesin të sigurt dhe si t'i njihni sinjalet kur diçka nuk shkon siç duhet.

Pse blerësit zgjedhin këtë opsion

Tërheqja kryesore është çmimi. Një apartament i blerë nga plani zakonisht kushton midis dhjetë dhe pesëmbëdhjetë për qind më pak se një apartament identik i përfunduar në të njëjtin objekt në tregun e hapur. Për një apartament prej njëqind mijë euro, kjo është një diferencë prej dhjetë deri pesëmbëdhjetë mijë euro - një shumë serioze që justifikohet lehtë.

Avantazhi i dytë është zgjedhja. Kur blini nga plani, keni zgjedhje të katit, orientimit, planimetrisë, ndonjëherë edhe të specifikave brenda të lejohurave - lloji i pllakave, ngjyrat e mureve, lloji i elementeve të kuzhinës. Me një apartament të përfunduar, ajo që është, është - nuk mund të ndryshohet pa kosto shtesë të konsiderueshme.

Avantazhi i tretë është plani fleksibël i pagesës. Shumica e investitorëve lejojnë pagesën me këste sipas fazave të ndërtimit - tridhjetë për qind gjatë nënshkrimit, njëzet gjatë mbulimit, njëzet gjatë përfundimit të instalimeve, tridhjetë gjatë dorëzimit të çelësave. Kjo jep kohë për mbledhjen e mbetjes së fondeve pa presion financiar të plotë që nga fillimi.

Rreziqet kryesore

Nga ana tjetër e tërheqjes, ekzistojnë rreziqe reale që nuk duhen injoruar.

Rreziku i parë është vonesa e ndërtimit. Pothuajse çdo punë kufitare në Shkup përfundon me ndonjë vonesë - tre muaj, gjashtë muaj, ndonjëherë edhe më shumë. Për një blerës që planifikon të shpërngulet sipas një date të caktuar, kjo mund të jetë problem serioz. Veçanërisht nëse e ka shitur shtëpinë e mëparshme dhe duhet të jetojë diku në ndërkohë.

Rreziku i dytë është problemet financiare të investitorit. Nëse investitori falimenton para përfundimit të objektit, fondet që janë tashmë paguar mund të jenë të vështira për t'u kthyer. Ky skenar ka ndodhur në Shkup në të kaluarën, dhe megjithëse mekanizmat mbrojtës janë përmirësuar, rreziku nuk është eliminuar plotësisht.

Rreziku i tretë është ndryshimi midis asaj që premtohet dhe asaj që dorëzohet. Materialet marketinguese tregojnë një pamje ideale - realiteti mund të jetë shumë ndryshe. Cilësia e materialeve, saktësia e përfundimeve, gjendja e hapësirave të përbashkëta, ndonjëherë edhe sipërfaqja mund të ndryshojnë nga standardi i rënë dakord.

Rreziku i katërt janë ndryshimet në projekt. Investitori mund të bëjë ndryshime - të ndryshojë planimetrinë, të rinovë specifikat, të zvogëlojë ose rrisë elemente të caktuara. Jo të gjitha këto ndryshime janë dëmtuese, por jo të gjitha përfshijnë interesat e blerësit.

Si ta zgjidhni investitorin

Zgjedhja e investitorit është vendimi më i rëndësishëm në këtë proces. I njëjti apartament, në të njëjtën pjesë të Shkupit, me të njëjtin buxhet, mund të jetë investim i shkëlqyer ose katastrofik në varësi të atij se kush është investitori.

Kërkimi është thelbësor. Hapi i parë është të shihni projektet e përfunduara të atij investitori. Jo vetëm në fotografi nga materialet marketinguese - fizikisht të shkoni dhe t'i shihni. Si duken tani, disa vite pas përfundimit? Si mirëmbahen? Cilat janë komentet e banorëve që jetojnë atje?

Hapi i dytë është biseda me pronarët ekzistues. Kjo është burimi më i besueshëm i informacionit. A ka përfunduar ndërtimi në kohë? A ka korresponduar cilësia e materialeve me atë që u premtua? A i ka zgjidhur investitori problemet që dolën më vonë apo i ka injoruar?

Hapi i tretë është gjendja financiare e kompanisë. E regjistruar në Regjistrin Qendror, me strukturë të qartë pronësie, me histori të taksave të paguara, me projekte të tjera aktive që zhvillohen paralelisht. Investitori pa bazë të dukshme është investitor që sjell rrezik.

Kontrata - vendi ku zgjidhet gjithçka

Kontrata e shitblerjes për apartament nga plani është dukshëm më komplekse se ajo për një apartament të përfunduar. Ajo duhet të përfshijë elemente që për një apartament të përfunduar janë të vetëkuptueshme.

Përshkrim i saktë i apartamentit. Jo vetëm sipërfaqja dhe planimetria, por edhe specifikat e sakta të përfundimeve. Lloji i dyshemeve. Lloji i pllakave në banjo. Marka e elementeve të kuzhinës. Lloji i dritareve dhe izolimi i tyre. Lloji i dyerve të hyrjes. Çfarë përfshihet në çmim dhe çfarë jo.

Plani i ndërtimit me data konkrete. Kur do të vendoset përdhesa, kur do të mbulohet, kur do të përfundojnë instalimet, kur dorëzimi i çelësave. Pa data konkrete, nuk ka bazë për kompensim kur ndodh vonesë.

Kushtet e kompensimit në rast vonese. Sa për qind e çmimit hiqet dorë për çdo muaj vonesë? Kur ka të drejtë blerësi të anulojë kontratën? Cili është procesi i kthimit të fondeve të paguara?

Garancionet. Sa vite garanci jep investitori për elementet strukturore? Për instalimet? Për përfundimet? Çfarë ndodh nëse shfaqen defekte në periudhën e garancisë?

Të gjithë këta elementë duhet të jenë në formë të shkruar në kontratë. Premtimet gojore nuk kanë fuqi ligjore dhe nuk ia vlen të mbështetesh te ato.

Sinjale për vëmendje

Ekzistojnë sinjale të caktuara që tregojnë probleme të mundshme. Ato nuk do të thonë gjithmonë se investitori është i keq, por meritojnë kërkim më të detajuar.

Çmim shumë i ulët krahasuar me tregun. Nëse projektet e tjera të ngjashme shesin me një mijë e shtatëqind euro për metër katror, ndërsa ky me një mijë e katërqind, pyetja është pse. Ndonjëherë përgjigjja është e favorshme (model biznesi i ndryshëm, kosto të optimizuara), por shpesh nuk është.

Presion për nënshkrim të shpejtë pa kohë për rishikim të kontratës nga avokati. Investitorët seriozë e dinë se blerësit seriozë kërkojnë kohë për shqyrtim dhe kundërshtime. Presioni për nënshkrim të menjëhershëm është shpesh sinjal.

Paqartësi për aspektet financiare. Kur pyesni se ku do të depozitohen fondet tuaja, kur saktësisht këto fonde kalojnë te investitori, cilat janë garancionet nëse diçka shkon keq, dhe përgjigjet janë të paqarta ose shmangiese - kjo është flamur i kuq serioz.

Mungesa e lejeve ose parregullsi në dokumentacion. Leja e ndërtimit, leja për ndërtimin e objektit konkret, dokumentacioni i plotë pronësor i parcelës ku ndërtohet - të gjithë këta elementë duhet të jenë në rregull para nënshkrimit. Pritja që ato të jenë "në proces të miratimit" është rrezik që nuk ia vlen të pranohet.

Çfarë ndodh pas dorëzimit

Dorëzimi i çelësave nuk është fundi i procesit. Ekzistojnë detyrime dhe mundësi shtesë për mbrojtje që duhen shfrytëzuar.

Së pari, vizitë inspektuese para nënshkrimit të dorëzimit formal. Kaloni nëpër apartament me listë dhe kontrolloni çdo element. A janë vendosur saktë dritaret? A janë dyshemetë pa dëmtime? A janë të gjitha instalimet në rregull? Procesverbali për mangësitë e gjetura, me nënshkrim të të dyja palëve, është baza për zgjidhjen e tyre.

Së dyti, periudha e garancisë. Investitori është përgjegjës për riparimin e defekteve që shfaqen në një periudhë të caktuar pas dorëzimit. Këto defekte duhet të raportohen menjëherë kur zbulohen, me komunikim me shkrim dhe fotografi. Kërkesat gojore shpesh zhduken në komunikimin e ndërsjellë.

Së treti, regjistrimi në kadastër. Ky është hapi përfundimtar për pronësinë tuaj. Deri në regjistrimin e fletës së re të pronës në emrin tuaj, formalisht ende nuk jeni pronar në kuptimin ligjor.

Gjatë kërkimit të mundësive në Hommex, gjeolokalizimi i mençur është veçanërisht i dobishëm për ndërtim të ri - ndihmon të shihni se si projekti përshtatet në lagjen që tashmë ekziston. Blini dhe jepni me qira thjesht, me imazh të qartë të asaj që prisni në muajt para se çelësat të vijnë në duart tuaja.